生活家装修指南：装修后的收房秘笈

2013-09-17 00:20:08 [四合茗苑]

　　建议收房日期：建议大家在第三天或第四天去收房

　　需要带的工具：

　　a)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道

　　b)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓

　　c)1只塞尺--用于测裂缝的宽度

　　d)1只5米卷尺--用于测量房子的净高

　　e)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通

　　f)1只计算器---用于计算数据

　　g)1只水笔--用于签字

　　h)1把扫帚--用于打扫室内卫生

　　i)1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。

　　验收房子时间：一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。

　　收房过程：

　　1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：

　　A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走

　　B、《住宅使用说明书》--可带走

　　C、《竣工验收备案表》 D、面积实测表

　　E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走

　　如果开发商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。

　　2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。

       验收房子

　　看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)

　　1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象;(阳台裂缝危险大)

　　【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了

　　2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

　　3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。

　　【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。

　　4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。

　　【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

　　5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

　　【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。

　　6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。

　　【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。

　　7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符;

　　【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。

　　8)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

　　最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧;若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。

　　案例1

　　即使购房合同有明确约定开发商也没有权代收契税

　　袁前岭律师：开发商把缴纳契税和公共维修基金作为入住领钥匙的前提条件，是错误的，因为无论是依据法律还是王先生和开发商之间的合同，开发商都不享有这个权利。其次，北京市相关政策明确规定从今年1月1日起不允许任何单位代收契税，王先生可以向开发商表示该约定违反了法律的强制性规定，属于无效条款。

　　由于开发商要求在交付房屋前交纳上述费用和签署《委托书》，超出了法律规定和购房合同约定的范围，因此，即使王先生拒绝收房，也是属于开发商没有按时向王先生交付房屋，必须承担逾期交房的违约责任。

　　王先生：我们是某小区的业主，开发商在我们去办理收房手续时告知，只有签署了开发商出示的“委托协议”，并且把公共维修基金和契税等费用交给开发商，才能办理入住手续和领钥匙。请问律师，如果拒绝签署该协议，可能产生怎样后果?

　　案例2

　　如果在2004年前签合同分期综合验收合格应收房

　　朱寿全律师：根据国务院文件，从去年7月1日起取消住宅小区项目竣工综合验收，虽然这能避免重复验收，但综合验收取消后，对后期的物管、小区交通、通邮、绿化指标是否达到等，只能靠开发商的诚信，而无法用行政手段干预。

　　袁前岭律师：如果开发商出具了分期综合验收的文件，而业主认为该小区达不到分期综合验收的条件，那么就需要和分期综合验收文件的颁发部门了解相关情况。开发商要求业主在收房前必须签物业合同的行为，不应该得到法律的支持。如果因此导致业主延迟收房，开发商必须承担逾期交房的违约责任。但注意保留开发商要求崔先生签署物业合同时的相关证据，包括录音、现场证人等等。

　　崔先生：我的购房合同中约定：“商品房经分期综合验收为交房条件”，现在开发商通知我去收房，但在现场我发现目前小区的绿化，邮箱，道路都还没有搞好，我可不可以拒绝收房?此外，开发商要求我三年不得更换物业公司，如果我不签物业合同，他就不交钥匙，这种情况我应该如何处理?

　　案例3

　　保修条款低于法定最低限可向市建委相关部门投诉

　　袁前岭律师：依据《房屋建筑工程质量维修办法》第六条、第七条和《城市房地产开发经营管理条例》规定，开发商约定的条款不得低于法定最低保修期，否则属于无效条款，吴先生并不需要和开发商作更多的谈判。

　　王立宏律师：购房者如果发现《住宅质量保证书》上所承诺的保修时间不符合有关规定，可以先找到相关的法律条款出示给开发商，如果开发商仍然拒绝，可找市建委相关部门投诉处理。

　　朱寿全律师：如果要起诉，无须要求其出示不交钥匙的书面证明，但应该保存开发商已经盖章的《住宅质量保证书》作为日后起诉的证据。

　　吴先生：开发商上周通知我收房，但在开发商出具的住宅质量保证书中，注明了屋面防水保修三年，管道及线路保修半年。据我了解，国家规定这两项的保修期限分别应该是五年和二年，请问律师，这样的质量保证书我可以不签吗?如果谈判后开发商仍执意不实行国家的有关规定，我们应该怎么办?

　　案例4

　　开发商提供的面积实测表并不包含各户详细面积图

　　袁前岭律师：依据《测绘资质分级标准》和《测绘资质管理规定》的规定，丁级资质的单位也有资格测绘24层塔楼，陈女士如有疑问可到北京市建委了解。

　　王立宏律师：面积实测表不需要有图，没有各户的详细面积图、公摊面积图是正常的。户型的面积中一般会同时附上总建筑面积、总分摊面积、各户的建筑面积、套内建筑面积、分摊面积、分摊系数以及各个分摊部位的详细面积。

　　陈女士：我在海淀区买了一套房子，现在已进入收房阶段，开发商提供的面积实测表是一个丁级资质的单位出具的，我想请问一下，丁级资质的单位有没有资格测绘24层塔楼?

　　此外，该测绘机构提供的面积实测表没有各户的详细面积图、公摊面积图，请问一份完整的面积实测表应该包含哪些数据?

　　-收房流程

　　第一步：业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

　　第二步：业主交纳剩余房款领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》

　　第三步：业主做综合验收，就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案

　　第四步：根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议

　　第五步：业主签署《入住交接单》。

　　关键环节：开发商在交房时向业主提供

的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

　　关键环节：收房应验收五项资料：房屋的《住宅质量保证书》(可带走)、《住宅使用说明书》(可带走)、《竣工验收备案表》、面积实测表、管线分布竣工图(可带走)。

　　关键环节：交房遇到的问题无法在15日内解决的，业主一定要就解决方案及期限达成书面协议，以防止开发商事后不承认。